如何充分利用联邦降息的机会

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几个月前，全国经济放缓 通货膨胀率 似乎 不可逾越 为联邦储备银行。目前通胀率为 2.5%，且美联储于 9 月 18 日宣布大幅降息半个百分点，通胀持续放缓，以至于可能会再次大幅降息。 存在 讨论过。

对于房地产行业来说，在经历了疫情后加息两年的绝望之后，这样的消息就像生日和假期接连到来。许多投资者面临的问题是如何最好地充分利用降息的机会。

抵押贷款利率 在美联储首次降息后已经下降 预计 如果继续降息，则在 2025 年之前保持下行趋势。房地美首席经济学家 Sam Khater 表示，这一运动“重振了许多消费者的购买和再融资需求” 在一份声明中说。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 向全国商业经济协会表示 准备好的发言 9 月 30 日：

“期待， 如果经济发展 广泛地 正如预期的那样，随着时间的推移，政策将转向更加中立的立场。 但我们没有走任何预设路线。风险是双向的，我们将继续在一次又一次的会议上做出决定。”

不要期望费率发生巨大变化

尽管受欢迎，但不要指望抵押贷款利率会大幅下降至超过目前 6% 左右的水平。那是因为 美联储最近的举措大多是被炒作的 到目前的利率，因此需要进一步削减才能继续取得进展。 此外，抵押贷款往往会受到以下因素的影响：, 而不是与、美联储的行动。

“如果经济数据表明经济疲软，长期抵押贷款利率将会下降。” 梅丽莎·科恩说康涅狄格州谢尔顿的抵押贷款机构 William Raveis Mortgage 的区域副总裁。 “就业数字将是关键。”

美联储降息会影响银行隔夜相互收取的利率。反过来，一系列不同的短期利率 被反映 最优惠利率，最终渗透到房地产。 房地产也受到影响 长期债券，特别是10年期国债收益率。

再融资

对于过去几年被迫以高利率购买或再融资的房主或投资者来说， 再融资 降低近两个百分点将带来一些急需的缓解。现在再融资还是等待的决定因买家而异，具体取决于您的房产计划。

如果您计划留下或保留您的房产足够长的时间，以收回成交费用和其他费用（大约为贷款金额的 2% 至 3%），现在进行再融资可能是有意义的，并从较低的每月还款额中受益。 当银行提供 无成本或低成本再融资， 它 往往会导致更高的 费率， 并且费用将添加到贷款成本中。

露丝·博纳佩斯美国银行的高级抵押贷款官员告诉 BiggerPockets，她向不确定再融资的借款人提供以下贷款建议：

“如果你认为可能会再次降息 在不久的将来 如果您现在想降低还款额，但又不想冒两次支付结账费用的风险，那么您通常可以让贷方以相当大的贷方信贷形式来支付费用。您不会获得最低利率，因为贷方必须计入该成本。 但这是一块踏脚石，几乎是理所当然的， 到 只是 降低 直到你可以再次辞职为止。”

“一般来说，您的抵押贷款数额越大，这种情况就越有可能发生。为什么？大部分成交成本 没有被束缚 到贷款金额。”

博纳佩斯描述了一个常见的场景：

“利率为 7% 的借款人希望将 20 万美元抵押贷款的利率降至 6%，且折扣点为零。你知道吗，如果你 通缉 如果贷款人支付 5,000 美元的结账费用中的 2,000 美元，那么该回扣的利率可能会上升到 6.25%，而您支付的结账费用将为 3,000 美元？ （相当于利率四分之一的折扣仅用于说明目的，可能会有所不同，但对于大多数 30 年期固定抵押贷款来说这是典型的。结账成本同样会有所不同。）

“现在，如果您的贷款金额为 600,000 美元，对于 6.25%，您将获得 6,000 美元，涵盖这种情况下的所有成本。因此，您实际上已经获得了免费的改装，并且如果您在几个月内再次进行改装，则不必承担两次费用。对于 100 万美元的抵押贷款，利率可能只会从 6% 到 6.125%，因为您可能只需要半个百分点来支付费用。

一些银行和非银行抵押贷款公司做广告 “免费”再融资。这是同样的概念，广告让电话响起。但几乎任何有经验的信贷员都会知道如何做到这一点，并且可以比我们在这里更详细地解释它。值得一问。

博纳佩斯强调，再融资的成交成本通常低于购买，因为借款人可能不需要 要做 一个 评价, 产权保险 会更少，并且可以通过产权公司而不是律师来完成再融资。

使用更大的口袋 抵押贷款计算器 以确定再融资是否有意义。

房东的新投资贷款

投资者可能不想计算再融资的成本，而是想计算现在不借钱的成本。

考虑租金收入损失、折旧损失（长期和短期）、股权收购损失以及购买价格股权损失。然后考虑利率下降时 12 至 24 个月内的再融资成本 更远，而且房价已经上涨，您可能会发现现在购买比等待更有意义。

全面审视您的财务生活

房东的房地产投资就是这样 现金周转。最好检查您财务生活的各个方面，看看降息可以在哪些方面帮助您增加月底口袋里的钱，而不仅仅是租金。

您拥有的钱越多，您就越能投资或使用它来通过维修来帮助确保您的房地产业务。一个 现金再融资 较低的利率也可以帮助您还清 高利率 其他地方的债务，例如信用卡和学生贷款。

以下是需要检查的一些关键方面。

您的汽车贷款

汽车贷款与五年期国债收益率挂钩， 受到影响 由美联储的关键利率决定。假设您的信用记录良好，并且您不购买豪华车并且可以存一些钱，那么较低的利率将有助于减少付款。货比三家，因为新车的费率和价格可能会有很大差异。首先购买汽车价格（包括所有费用），而不是按月付款，然后再付款。

信用卡

许多投资者资助康复和 甚至 使用信用卡购物， 所以 较低的利率可能会产生很大的影响。在美联储采取行动后，您为您持有的任何余额支付的利率应该会下降，尽管这可能会因运营商而异。此外，您可能需要两到三个账单周期才能开始看到较低的信用卡利率。

同样，您的信用评分很重要。如果您购买信用卡，25 家最大的信用卡发卡机构的利率通常为 高出 8 至 10 个百分点 比 较小 银行或信用合作社。零利率余额转账卡可以为您购买至少 12 至 18 个月的免息付款，可以让您 有效地偿还您所欠的本金。最好的信用卡债务是 已还清。

学生贷款

大多数学生贷款不受利率影响，因为绝大多数来自联邦政府，联邦政府对学生贷款有自己的利率，与美联储无关。然而，较低的利率仍然可以帮助您减少学生贷款的支付。

来自创收财产的现金流（以较低利率融资）可以偿还您的教育债务。或者，如果您的学生贷款利率较高，以较低的利率借款购买和翻转房屋或装修并以较低的利率进行现金再融资可以帮助您一举还清债务。信用卡也是如此。

最后的想法

降息正处于周期的开始阶段。许多经济学家预计降息将持续到 2026 年。想知道是否要坚持持有并等到周期结束的房地产投资者必须权衡 18 个月后市场的走向。

持续的削减将刺激建设以及买家和卖家的行动，导致活动增加并可能导致房价上涨。因此，如果您现在考虑购买并持有出租房产，即使它没有现金流，当您再融资时，一旦美联储完成降息，它可能就会发生。无论如何，它的股本都会增加。

房屋脚蹼 将具有让更多买家在项目完成后有资格获得贷款的优势。 假设翻转项目需要六到八个月，价值可能会增加， 也，增加翻转的利润。

所有这些都意味着较低的利率是对未来投资感到高兴的一个理由。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。