在两部分系列的第二部分中，李嘉兴、庄艾琳和李萨琳娜探讨了高利率和其他因素对城市商业地产市场的影响。
铜锣湾是香港繁华的购物区，曾经是比曼哈顿中城第五大道更昂贵的零售目的地，在铜锣湾的中心地带，一栋融资状况不稳定的商业建筑最近被推向市场。
Cubus 是一座综合用途建筑，租户包括高端寿司店和美发沙龙，上个月挂牌出售。这座 25 层大楼的业主，包括当地房地产基金凤凰地产投资公司和零售连锁店莎莎董事长郭文贵相关实体，从永丰银行牵头的贷款机构获得了贷款，但在经济下滑的情况下，一直在努力解决债务偿还问题。租金收入。
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随着到期日的临近，业主们面临着出售建筑物以偿还贷款的压力。该大厦的公开招标程序于上个月开始，目前有超过三分之一的楼层空置，开盘价为 14 亿港元（1.8 亿美元），比最高估值 2 港元低近 30%十亿。
Cubus 只是该市庞大的商业房地产 (CRE) 市场中的一栋建筑，该市场目前正陷入混乱。作为当地经济的关键支柱，推动李嘉诚和李兆基等大亨跻身世界超级富豪之列，但该市场在中国经济低迷、香港人消费习惯改变的重压下已经崩溃。由于地缘政治紧张局势和严厉的Covid-19控制、供应过剩以及刚刚开始下降的高利率，全球企业纷纷外逃。
其影响波及广泛，从房地产大亨到精明的当地投资者，所有人都焦头烂额，而银行则对放贷感到不安，并背负着一大堆坏账——而且这些坏账还在不断上升。
摩根士丹利资本国际 (MSCI) 亚洲实物资产研究主管本杰明·周 (Benjamin Chow) 表示：“这确实是整个市场的低迷。” “每个人都有自己的痛苦。”
尽管美联储本月降息，但专家表示，由于基本经济基本面仍然太弱，无法吸引大型优质租户回归，市场可能不会很快扭转局面。最重要的是，投资者信心仍然不稳定。
Cubus，铜锣湾的一座综合用途建筑。照片：Sun Yeung alt=Cubus，铜锣湾的综合用途建筑。照片：新杨>
戴德梁行和韦克菲尔德表示，总体而言，甲级写字楼租金较新冠疫情前的峰值已下跌约 38%，预计今年将下跌 7% 至 9%。由于空置率高和租金收入下滑，房地产估值受到拖累——根据摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的数据，办公楼估值下降了 25%。
行人在铜锣湾罗素街行走。相片：新杨 alt=铜锣湾罗素街的行人行走。照片：新杨>
根据摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的数据，零售业的状况更加糟糕，估值较近期高点暴跌约 40%。自2017年中国削减进口税、消除香港在奢侈品方面的价格优势以来，来自内地的游客——曾经蜂拥而至并在香港的奢侈品零售商中花大钱——已经减少，而内地的经济不景气迫使更多购物者减少消费。 。香港人也变得更加挑剔，在城外寻找更便宜的替代方案。
随着租金收入大幅下降和估值缩水，越来越多的业主在高利率下难以偿还债务，导致不良资产大量涌入市场。据世邦魏理仕称，今年大约四分之三的房地产交易属于不良销售。
世邦魏理仕香港资本市场主管 Reeves Yan 表示：“很难用数字来量化（估值）下降，因为市场太大了。” “但如果我不得不说，那不会是数十亿，而是数万亿。”
香港金融管理局的数据显示，商业地产市场的困境目前正在渗透到香港的金融体系，截至 6 月份，该行业的债务风险高达 5,700 亿港元。长期以来，银行一直是过度杠杆化的房地产行业的自愿融资者，但现在发现自己处于一个棘手的境地，更多的客户在违约的边缘摇摇欲坠。
Fortune Ark Restructuring 的创始合伙人 Foreky Wong 表示：“没有人预见到这种情况的发生。” “当时市场正在蓬勃发展，这些贷款对银行来说确实很容易，但现在几乎没有人愿意为商业地产提供融资。”
市场上一些大型企业的贷款状况已经出现恶化。香港最大的银行汇丰银行的数据显示，今年上半年，其账簿上的商业房地产贷款违约总额为 32 亿美元，比 2023 年底增长了六倍。中期报告。
此外，恒生银行表示，随着利率上升，一些商业地产借款人的现金流压力加大。这使得该银行的不良贷款 (NPL) 比率比六个月前增加了近一倍，达到 5.32%，是 30 多年来的最高点。
银行现在处于不稳定的境地，因为如果他们收回贷款，他们的客户可能会违约，这可能会向外蔓延并转移到更严重的问题。杰富瑞 (Jefferies) 分析师萨姆·黄 (Sam Wong) 表示，相反，他们更愿意与借款人合作来解决问题，希望这些问题不会恶化。但他表示，如果香港宏观经济形势进一步恶化，这一策略给银行留下的回旋余地很小。
“银行将难以消化商业房地产风险，”他表示。 “可以肯定的是，不良贷款还没有达到顶峰。”
当与陷入困境的借款人的谈判陷入僵局时，银行发现他们需要对陷入困境的财产采取更积极的执法行动。德勤中国重组、扭亏及成本转型全国负责人何格伦表示，这引发了该市创纪录的破产管理销售热潮。
Ho 表示：“我们收到了越来越多的客户询问，越来越多的昂贵房产进入市场。”Ho 的团队目前管理着价值约 100 亿美元的破产房产。 “这是一个非常令人痛苦的情况。”
但此类处置可能具有挑战性，因为债权人不愿意进行减价出售，这会进一步消耗流动性。中国大亨陈红天拥有的甲级写字楼祥祺中心去年初被恒生银行强制接管。目前仍然没有买家。
2024 年上半年，商业地产（包括写字楼、零售空间、工业地产和酒店）的交易量约为 205 亿港元。较 2018 年的市场峰值下降 87%，而交易数量几乎MSCI 数据显示，已回落至 2008 年以来的最低水平。
MSCI 的 Chow 表示：“没有人愿意在下跌过程中买入。” “因此，只要价值继续下滑，就会产生很多不确定性，投资者可能更有可能采取观望态度。”
尽管面临种种困境，香港商业房地产市场不太可能引发类似于当今困扰中国的系统性危机。这是一个规模小得多、成熟得多的市场，本地开发商比内地开发商更为保守——杠杆率更低，流动性更大。
何说：“是的，存在挑战，但我们预计不会出现像大陆那样大规模的违约。”他补充说，经过90年代末亚洲金融危机以及2007年和2008年全球动荡考验的本地企业，对市场波动的准备更加充分，资产负债表也相对稳健。
尽管美联储降息了半个百分点，但利率仍然很高，因为商业银行只将较低的融资成本转嫁给借款人。但未来，较低利率的环境肯定会减轻高杠杆企业的债务负担，并提供一定的资金救济。
“如果宽松趋势持续下去，可能会降低整体融资成本，并对商业建筑的投资可行性产生重大影响，”财富方舟的黄说。
位于铜锣湾罗素街的Plaza 2000。照片：Sun Yeung alt=位于铜锣湾罗素街的Plaza 2000。照片：新杨>
但这种有限的缓解对于解决困扰市场的根本性和紧迫性问题无济于事。需求不温不火、供给过多、信心不稳定等问题仍未得到解决，给该行业的前景蒙上了一层阴影。周四，该市最大的房地产集团之一出现创纪录的亏损，迫使其首席执行官辞职，以便该公司可以进行一系列资产出售，以改善其资产负债表。
惠誉评级亚太区企业评级高级总监泰伦·卡姆（Tyran Kam）表示：“虽然期待已久的降息周期可能会带来一定的资金缓解，但我们认为，只有实力雄厚的开发商才有可能从改善市场准入中受益。”他补充说，规模较小的公司获得资金的机会较少，特别是当它们的租金和房产价值面临巨大压力时。
一些企业正在利用经济衰退的机会。豪华钟表制造商欧米茄 (Omega) 正在扩大其在罗素街的业务，每月为新空间支付 40 万港元，较 2018 年的峰值折扣超过 70%。
最终，香港的商业地产市场需要内地经济更加强劲的复苏以及企业信心的增强才能稳定下来——而这些情况尚未发生。周先生说道。
“现在说触底还为时过早，”他说。 “也许我们必须等到 2025 年的某个时候，但这仍然悬而未决。”
德勤的何说：“当前的经济低迷将比香港以往经历过的任何周期都更加漫长、更加深刻、更加复杂。” “每个人都在削减杠杆以减轻债务负担，目前我看不到任何催化剂来扭转这一趋势。”
Phoenix 的发言人表示，Cubus 大楼照常运营，而 Kwok 的发言人则表示，他是少数股东，遵循多数股东的决定。
本文最初发表于《南华早报》（SCMP），该报是一个多世纪以来有关中国和亚洲最权威的声音报道。欲了解更多南华早报故事，请探索南华早报应用程序或访问南华早报的Facebook和 叽叽喳喳 页。版权所有 © 2024 南华早报出版有限公司。保留所有权利。
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关键词：商业建筑,香港,房地产,MSCI,中国,经济萎靡
