作为出租物业的业主，您需要物业经理的专业服务，以便将您的物业变成更被动的投资。如果您目前正在寻找专业的物业管理服务，那么您可能已经厌倦了管理您的物业；已经搬离该物业，这使得远程管理变得更加困难；生活发生了重大变化；或者对当前的提供商感到厌倦并正在寻求新的合作伙伴关系。
聘请物业经理本意是让投资者受益，但如果结果却很糟糕，该怎么办？您可能会遇到电话无人接听、电子邮件无人回复、租金丢失和/或在签署管理协议后再也没有见过他们的情况。更糟糕的是，您的房产和租户可能已经处于糟糕的状态，而您甚至不知道。
识别并解决影响您业务的运营失误至关重要，否则它们会失控并让您损失数千美元。我将介绍您的期望，以及在需要离开当前供应商并为您的物业找到合适的物业管理公司时如何处理这种情况。
你的期望得到满足了吗？
明确列出您的物业经理应承担的职责至关重要。您的供应商在监督您的租赁物业的运营方面发挥着至关重要的作用，以确保高效的租户管理，同时最大限度地提高盈利能力。
您的物业经理的一些主要职责如下，以确保您的物业空置率低、让租户满意并迅速解决维护问题，以最大限度地提高物业的净收入。
1. 寻找租户并进行筛选
通过彻底筛选租户，您的物业经理可以帮助确保租户的背景可靠、经济稳定且愿意照顾房产。
为了确保租户适合您的房产，物业经理至少应做到：
- 审查所有申请
- 在所有主要营销平台上宣传该房产
- 安排和参加巡查
- 进行背景和信用检查
- 核实活跃就业和收入
- 评估房东和/或专业人士的推荐
- 根据申请要求确定最佳申请人
2. 租赁合同的签订和执行
一份稳妥的租约可以在管理公司和租户之间建立一份安全的协议，概述各方的责任、付款时间表、规则和政策、房东提供的设备以及公用事业责任，确保遵守法律。
要制定一份稳固的租约，需要深入了解协议的措辞，以便在不可避免的延迟付款、分歧或滥用房屋时执行规则。
您的物业经理还需要做到严格和公平，这不是最容易实现的平衡，但优秀的物业经理能够处理困难的情况。在全国公寓协会 (NAA) 2022 年物业经理之声研究中，辱骂或攻击性强的居民获得的回复最多，相当于“行业最大挑战”问题回复的 24%。不仅要深入了解租约，还要了解当地法律，这样才能区分出能够正确解决违反租约条款的物业经理和可能让您陷入法律麻烦的物业经理。
3. 收取租金
如果租金收取是您与当前供应商之间最大的麻烦之一，那么这应该是您最大的危险信号之一。您的管理团队应定期与租户沟通即将到来的租金到期日以及租金收取政策的任何变化，以帮助保持透明度并建立信任。除了与租户进行清晰的沟通外，当租金未按时支付时，他们还应同样透明地向您（房东）提供后续步骤的最新信息。
如何摆脱现任经理
找到一位优秀的物业经理当然并不容易，如果目前的物业经理达不到您的期望，那么离开他们就更加困难了。您可能会时不时地发现一两个运营失误，例如：
- 沟通迟缓
- 管理公司延迟向业主支付租金
- 上市时间更长
- 租户之间交接房产的时间更长
- 费用增加
至关重要的是不要让黄旗变成红旗，并相信自己的直觉。让你的舒适度或自满情绪占据上风可能会导致严重的问题，例如因负面客户评论而损失收入或因经理停止沟通而蒙受工资损失。
如果您注意到与初次合作时出现任何异常情况，请务必采取以下步骤。
再次伸出援手
在考虑所有其他选择之前，先尝试联系您的物业经理。在您决定搬家之前，请确保没有关闭、假期或调整时间表可能会影响他们的响应时间。电话应及时回复，因此在紧张的情况下，不要让微妙的沟通差距影响您的情绪。
当您确实取得联系时，请清楚地表达您的沮丧情绪，强调导致管理层运营失败的每一个细节。
寻求快速解决方案
如果您的物业管理公司仍然没有回应，您可能需要将问题上报给公司内的主管或经理，或向其客户服务部门提出正式投诉（如果可以）。只有在您多次尝试使用不同方法联系后，才应采取此步骤。记录您尝试的沟通努力将有助于您采取行动终止合同。
审查您的管理协议
如果您已经到了认真考虑解雇当前供应商的地步，请检查您的物业管理协议。我会确保首先确定概述终止条款和可能的终止费的部分。通常，您需要提前 30 天以书面形式通知终止合同。
终止后的步骤
现在您已经给出了适当的通知、支付了所有终止费用并准备好继续前进，您在选择下一位物业经理时必须更加尽职尽责。
在 BiggerPockets 推出物业经理查找器之前，要找到可靠的物业经理非常困难。现在，投资者的事情变得再简单不过了。这项免费资源会为您匹配顶级物业经理，并根据其他投资者的评分和评论对他们进行审查，以便您找到值得信赖的人。
虽然使用此工具可以轻松联系物业经理，但在交出您的物业钥匙之前，您仍然必须提出正确的问题。我会从以下几点开始：
- 您担任物业经理多少年了？
- 您有执照或认证吗？
- 您管理多少套房产？哪些类型的房产？（单户住宅/多户住宅、单户住宅/多户住宅/长租公寓、按房间出租）
- 每月的费用是多少？包括哪些服务？
- 费用中未包含哪些额外服务？费用是多少？
- 您多久会访问和/或检查一次该房产？
- 如果房产空置，你们也会去查看吗？这会产生额外费用吗？
- 你们负责所有的维护和维修吗？
- 如果没有，您是否拥有可信赖的承包商和修理工网络以应对紧急情况？
- 租户搬出后，您交接房产的平均时间是多久？
- 你们筛选新租户的流程是怎样的？
- 您平均在市场上待售几天？
- 您的投资组合的空置率是多少？
- 您如何处理延迟支付租金或租户纠纷？
- 您曾经驱逐过房客吗？
- 您能提供现有客户的推荐吗？
- 您是否以自己的个人努力投资租赁物业？
这些问题是一个很好的起点，但如果您想了解有关您的物业经理的更多信息，我强烈建议您深入研究“在雇用物业经理之前要问的 78 个问题”，以加深您对之前被忽视的业务的众多角度的理解。
最后的想法
许多投资者花了数月甚至数年的时间，花费了数千美元，才最终决定解雇物业经理。如果您的期望没有得到满足，那么您有责任与提供商重新建立合作关系。当事情没有按计划进行时，了解您的物业管理协议、清晰地沟通并知道如何寻找您的下一位经理将推动您的运营向前发展并让您摆脱不幸的境地。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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