在选择投资市场之前，请检查这些统计数据

在本文中

选择正确的市场进行投资是您最重要的投资决策。位置决定了实现和维持财务自由所必需的所有长期收入特征。

按位置定义的特征包括：

• 所需资本总额： 如果您可以通过现金再融资利用累积股权来扩大您的投资组合（这只有在升值幅度较高的地区才有可能），那么您所需的储蓄资金就会少得多。
• 通货膨胀保护： 租金涨幅超过通货膨胀率，使您能够无限期地维持您的生活方式，这种情况只有在人口持续大幅增长的城市才会发生。
• 收入持续性： 这是指您的收入能够维持多久，取决于城市的长期经济增长。
• 自然灾害风险： 某些地区更容易发生自然灾害，例如飓风、龙卷风、地震、火灾和洪水。虽然保险可能涵盖重建您的房产，但您的房产可能会空置数月或数年，直到社区恢复正常并有人返回。
• 运营成本： 您因房产税和保险而损失的每一美元都意味着您的生活费减少一美元。
• 租金管制： 政府对您的出租物业的控制可能会使一项有希望的投资变成一场噩梦。

幸运的是，有良好的位置数据可用，并且位置选择过程很简单。

位置选择流程和工具

选择好的投资城市主要有两种方法。第一种方法是分析美国所有可能的城市，然后选择最佳城市。但是，这种方法可能需要评估数千个城市，由于需要投入大量时间，而且小城市的数据不足，这种方法并不实用。

第二种方法是，把那些不太可能成为良好投资地点的城市全部剔除，剩下的几个城市则值得进一步研究。这种方法简单直接，而且实用。

该流程从候选城市的初始列表开始。如果您想要长期、可靠的收入，请从人口超过 100 万的城市开始。较小的城市可能过于依赖单一业务或市场细分。您可以使用美国人口普查局的信息轻松找到这些数据。

从此初始列表中，排除不符合以下附加要求的城市。大多数情况下，您可以使用 BiggerPockets Market Finder 查找此信息。在其他情况下，我指出了另一个我认为有用的工具。

所需总资本（实现财务自由）

为了弥补目前的收入，您需要购买多处房产。您储蓄所需的资金将取决于该地点的升值率。

在升值率较低的地区，您需要完全用储蓄来支付购买多套房产的费用。然而，在升值率较高的城市，您可以利用累积的资产通过现金再融资购买更多房产。因此，在升值速度快的城市，您需要的资金比在低成本地区少。永远不要在升值速度慢的城市买房。

通胀保护

维持你的购买力和生活水平的唯一方法是让你的租金上涨速度快于通货膨胀率。

价格推动租金上涨。价格越高，买得起房子的人就越少，因此他们被迫租房。这增加了对出租房产的需求，从而推高了租金。价格低的地方，买得起房子的人就越多，因此租房的人就越少，租金上涨的速度也越慢，所以你没有钱支付高昂的价格。

只在人口持续大幅增长的城市购买。切勿在人口停滞或下降的地区投资。

收入持续性

财务自由需要一份你不会比其寿命更长的收入。你的收入取决于你的租户是否能终生受雇，并且工资与你相同。

然而，所有非政府工作岗位都是短暂的。一般公司寿命为 10 年，甚至标准普尔 500 指数公司的平均寿命也为 18 年（并且还在下降）。因此，在可预见的未来，租户拥有的每个非政府工作岗位都将消失。

租户继续支付租金的唯一方法是创造新的工作岗位，这些工作岗位的工资和技能要求与租金相似。为了创造替代工作岗位，公司必须选择在该城市建立新业务。公司在选择开店地点方面有很大的灵活性，不太可能在犯罪率高的城市建立新业务。

自然灾害风险低

自然灾害可能会给您带来经济灾难。问题不在于您的财产。保险将承担重建费用。问题在于社区。

新闻中经常报道，灾难中工作、商店、道路、医疗服务和加油站都可能被摧毁。社区被摧毁后，租户别无选择，只能搬到他们现在还能生活和工作的地方。重建社区可能需要数年时间，而且在许多情况下可能永远无法恢复。与此同时，债务偿还、税收、保险、维护和其他费用仍在继续。

房屋保险的相对成本是高风险地点的最佳指标。

我最喜欢的检查这些市场的工具是 ValuePenguin。

没有租金管制

一些州和大都市地区实施了各种租金管制，这可能会阻止您以足够快的速度提高租金以跟上通货膨胀的步伐，限制您选择可靠租户的能力，并使驱逐不履约的租户变得困难或不可能。切勿在任何实施租金管制的城市投资。

我最喜欢的工具是 Google 搜索。

低运营成本

重要的不是你的毛收入是多少，而是你的净收入是多少。运营成本每损失一美元，你的生活费就少一美元。

对于投资者来说，最重要的两项运营成本是物业税和保险。运营成本因州而异；仅在运营成本较低的州进行投资。

我最喜欢使用的工具是 ValuePenguin。

最后的想法

总之，您首先从人口超过 100 万的城市开始，然后删除不符合附加条件的城市。结果是一个可能成为良好投资地点的城市简短列表。

选择拥有经验丰富的投资团队的城市，进一步缩小城市列表。您从播客、书籍、研讨会和网站中了解到的一切都只是一般知识。但您将在特定城市购买特定房产，并遵守当地法规。您所需的当地知识的唯一来源是投资团队。

选择正确的市场是您最重要的决定，而不是房产。只有选择符合所有这些要求的地点，您才能获得终生财务自由所需的收入。如果您在错误的地点投资，无论您购买多少房产，您都不会获得终生财务自由。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。