初步市场分析是任何房地产交易中最重要的部分

在本文中

房地产投资的最终目的是财务自由，不只是做一笔交易而已。

为了获得财务自由，你的收入需要满足以下要求：

• 租金上涨速度快于通货膨胀。除非租金上涨速度快于通货膨胀，否则您将没有多余的钱来支付高昂的价格。
• 你的租金收入必须维持你的一生。

在任何市场购买房产都无法满足这些收入要求。这就是市场分析至关重要的原因。

以下是市场分析的步骤。

位置选择是第一步也是最重要的一步，因为它决定了所有长期收入特征。

比较地点财务表现

在低升值市场买入和在高升值市场买入有何区别？

人们通常会根据成本、现金流或投资回报率来选择地点。然而，现金流和投资回报率指标只能预测理想条件下长期持有的房产第一天的表现。你需要的眼光要比第一天长得多。

为了说明这一点，我将把拉斯维加斯等升值速度快、租金增长速度快的地区的一处房产与典型的升值速度慢、租金增长速度慢的城市进行比较。

假设你在拉斯维加斯购买了一处价值 40 万美元的投资性房产，月租金为 2,200 美元。你还在某低价城市购买了两处价值 20 万美元的房产，每处月租金为 1,100 美元。

2013 年至 2023 年期间，我们瞄准的拉斯维加斯房地产市场的租金平均每年增长 8% 以上，因此我将在示例中使用 8% 的租金增长率。对于租金增长缓慢的城市，我假设租金每年增长 3%，这对于大多数低成本城市来说都是很高的。

如果我们假设每年的通货膨胀率为 4%，那么在同样的通货膨胀率和租金增长持续的情况下，5 年、10 年和 15 年后，经通货膨胀调整后的每月房产收入将是多少？

租金增长迅速的城市

• 第 0 年： 2,200 美元 = 购买力：2,200 美元
• 第 5 年： $2,200 x (1 + 8%)^5 / (1 + 4%)^5 = 购买力：$2,657
• 10年级： $2,200 x (1 + 8%)^10 / (1 + 4%)^10 = 购买力：$3,209
• 15年级： $2,200 x (1 + 8%)^15 / (1 + 4%)^15 = 购买力：$3,875

由于租金上涨的速度快于通货膨胀，您的购买力以及您可以购买的商品和服务的数量逐年增加。

低租金增长城市

注意：为简单起见，我将两处房产的收入合并（每月 1,100 美元 x 2 = 每月 2,200 美元）。

• 第 0 年： 2,200 美元 = 购买力：2,200 美元
• 第 5 年： $2,200 x (1 + 3%)^5 / (1 + 4%)^5 = 购买力：$2,096
• 10年级： $2,200 x (1 + 3%)^10 / (1 + 4%)^10 = 购买力：$1,997
• 15年级： $2,200 x (1 + 3%)^15 / (1 + 4%)^15 = 购买力：$1,903

由于租金跟不上通货膨胀的步伐，您的购买力（即您可购买的商品和服务的数量）每年都在下降。

如果您在租金涨幅赶不上通货膨胀率的地方购买房产，那么您永远无法实现经济独立。

实现目标需要多少资本

房价升值和租金增长速度较慢的城市的另一个问题是，大多数人需要购买多套房产才能实现财务目标。低成本地区的一个缺点是，购买多套房产所需的资金比高增长/高成本地区多得多。

我将通过比较两个地方的房产来说明为什么会出现这种情况。首先，我将估算您需要购买多少房产。

例如，如果您每月需要 5,000 美元来维持您的生活水平，并且每处房产每月产生 350 美元，那么您将需要购买 15 处房产（5,000 美元/350 美元）。

假设我假设低成本、低升值地段的每套房产售价为 20 万美元，而您的唯一购置成本是 25% 的首付。您需要从您的储蓄中拿出多少资金来购买 15 套房产？

15 x 200,000 美元 x 25% = 750,000 美元，这是一大笔税后金额。

如果您投资于成本更高、升值幅度更高的地点，而不是投资于升值幅度较低的地点，结果会怎样？

我假设每处房产的价格为 40 万美元，年升值率为 10%。（注：我们所针对的拉斯维加斯房地产市场在 2013 年至 2023 年期间的平均年升值率超过 15%。）此外，与前面的例子一样，我假设唯一的购置成本是 25% 的首付。

用于购买第一套房产的储蓄现金：

400,000 美元 x 25% = 100,000 美元

由于房产快速升值，我们可以使用现金再融资来支付所有额外房产的首付。这如何运作？您可以再融资房产并提取现金。您可以提取的现金金额取决于您的房产相对于未偿还贷款余额的价值。

一般来说，您可以提取现有抵押贷款的市场价值减去还款余额的 75%。假设该房产每年升值 10%，您必须等多久才能提取 100,000 美元作为下一套房产的首付？（注：为简化起见，我假设没有本金支付。）

• 第一年： $400,000 x (1+10%)^1 x 75% – $300,000（现有贷款）= $30,000
• 第二年： 400,000 美元 x (1+10%)^2 x 75% – 300,000 美元 = 63,000 美元
• 第三年： 400,000 美元 x (1+10%)^3 x 75% – 300,000 美元 = 99,300 美元
• 第 4 年： 400,000 美元 x (1+10%)^4 x 75% – 300,000 美元 = 139,230 美元

因此，三年后，75% 的现金再融资可以为您的下一套房产提供首付。

您再融资的房产和您购买的房产将继续增值，使您能够每隔几年重复这一过程。这样您就可以继续用有限的额外储蓄资金来增加您的投资组合，如下图所示。

虽然升值速度快的城市的房产通常更贵，但购买多套房产所需的资金比在低成本地区少得多。这是因为您可以通过现金再融资利用累积的权益来扩大您的投资组合。

你需要在高升值地段购买更少的房产

投资高升值城市的另一个好处是租金快速增长。当租金上涨速度快于通货膨胀时，您的通胀调整后收入也会上涨。因此，随着每处房产通胀调整后的现金流不断增长，您可能需要购买更少的房产。

最后的想法

为了实现并保持财务自由，您必须在考虑任何房产之前选择正确的市场。使用此处概述的提示来指导您。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。