随着降息的继续，被动房地产投资将如何表现？

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高利率已经摧毁了 商业地产 2022 年至 2024 年的市场。猖獗的通货膨胀促使美联储在2022年初至2023年中期期间加息11次。坐在后 一系列的 疫情期间0%至0.25% 目标联邦基金利率 跃升至5.25%至5.5%。

2024年9月和2024年11月，美联储将基金利率目标区间下调至4.5%至4.75%。他们接下来的去向仍然是一个有争议和猜测的问题。

急剧升高 利率使许多商业地产业主的贷款支付额远远高于 他们 预料之中，因为许多商业贷款都有浮动利率。 这导致许多商业业主出现负现金流，从而导致 商业止赎激增 2024年。

那么，前景如何 被动型房地产投资 进入2025年？

顽固的高利率意味着更多的屠杀即将到来

就在两个月前，房地产行业几乎每个人都认为利率将在 2025 年底前下降。但这可能不会发生。利率保持在高位的时间越长，就越多的商业地产拖欠贷款并丧失抵押品赎回权。

首先，较高的利率意味着浮动利率债务房产的每月付款较高。如果利率居高不下，许多业主将继续消耗现金储备并最终违约。

更不用说那些贷款即将到期的房产了。即使许多拥有固定利率债务的房产也会 找到自己 如果他们的低息贷款到期而利率仍然居高不下，他们就会陷入深渊。

这顺便说一句，是很多贷款。几乎 1.2万亿美元商业地产贷款 已设置 将于 2024 年和 2025 年到期。记住，商业贷款 倾向于 期限比住宅抵押贷款短得多——通常为 3 至 10 年，而不是 15 至 30 年。

这对被动投资者意味着什么？

这对现有陷入困境的投资来说是坏消息，对新的投资机会来说则是好消息。更多不良资产将进入市场，过去的投资者将遭受损失 巨大的 资本数额。新买家将能够以折扣价购买这些陷入困境的房产。

在 SparkRental 的联合投资俱乐部中，我们坚持月复一月地投资，无论情况如何 市场情绪如何。 恐惧和贪婪造就了糟糕的投资顾问。我们在过去两年“最黯淡”的时刻进行了投资，现在继续投资，取得了一些伟大的交易 一路上。

利率：贷款利率、债券收益率和联邦基金利率

当人们谈论“利率”时，他们的意思可能是 很多 不同的事情。

许多房地产行业人士在讨论利率时都会谈论利率。 真的 意思是 贷款利率：抵押贷款利率 和商业贷款利率。

但当我们谈论美联储改变利率时，我们 实际上 意味着不同的东西。美联储设定联邦基金利率， 这是 银行相互收取隔夜贷款费用的基准。这会对其他行业产生下游影响 的类型 利率，但这远非全部。

抵押贷款和其他贷款利率 更加紧密地结合在一起 与债券收益率。 实际上， 抵押贷款机构通常将贷款利率定价为高于债券收益率。债券收益率上升推高贷款利率。

事情是这样的：债券收益率和抵押贷款利率已经 实际上 上升 美联储启动以来的两个月 切割 利率。

进入 2025 年，债券收益率和贷款利率不断上升

两个都 总统选举之前和之后、债券收益率和贷款利率上升。 截至11月14日，30年期抵押贷款利率触及 5个月高位6.78%。

为什么？

首先，投资者仍然担心通胀。上个月消费者物价指数通胀率自3月份以来首次上升。 如果通货膨胀 没有被征服, 美联储可能会踩下降息刹车。 暂时更多有关通胀的信息。

但正如前面提到的，联邦基金利率 不是什么 过去两个月推动债券收益率和贷款利率走高。自大选以来，出于对即将上任的特朗普总统的一些财政政策的担忧，债券交易员和投资者推高了债券收益率。

政府支出增加可以刺激债券市场要求更高的收益率。投资者担心不断膨胀的政府债务将如何影响长期国债。这些担忧似乎是有根据的： 负责任的联邦预算委员会 预测特朗普总统在未来十年内增加 77.5 亿美元的国债。

不受控制的政府支出让我们又回到了起点：通货膨胀。

特朗普总统领导下的通胀风险

关税、减税、高政府支出和较低的政府监管都有什么共同点 共同点？

它们是通货膨胀的。

别误会我的意思： 我不反对 原则上减税或重新评估监管。但它们会刺激经济，而经济刺激可能很快就会导致经济过热和抽水。 向上 通货膨胀。

你不必相信我的话。目前，债券和衍生品交易商已开始对通胀担忧进行定价 以 3.75% 至 4% 的联邦基金利率定价 到明年年底，而不是美联储此前预期的3.25%至3.5%的目标利率。

如果有人期望特朗普和美联储主席杰罗姆·鲍威尔之间建立顺利和睦的关系，那他们的记忆力就很差。特朗普有 有时 声称他会 试图推翻鲍威尔，并且自选举以来， 鲍威尔已经反击 特朗普没有权力解雇他。一些共和党人（和埃隆·马斯克）甚至 呼吁彻底“结束美联储”。

底线： 如果通货膨胀加剧 后退 在特朗普的财政政策下，美联储会毫不犹豫地再次加息。这将给现有的商业地产业主带来麻烦，他们祈求缓和较低的贷款 费率 和上限利率。

为什么我计划每月继续投资

你知道明年会发生什么吗？我当然不这么认为。

这 这就是为什么我的投资不基于猜测。我练习 平均成本法 在我的房地产投资中。

每个月，我都会作为联合投资俱乐部的另一名成员再投资 5,000 美元。 上个月，这是一个 私人合伙企业 建造一些新的单户住宅；这个月是中期 多户型 银团支付高额分配；下个月，可能是私人笔记 或一个 工业产权或短期租赁组合。

利率会影响房地产投资吗？绝对地。但我无法预测它们，你也不能。

什么 我可以 做的是 筛选我的被动投资的债务风险。 我们寻找剩余贷款期限充足的投资，因此运营商不会 被迫 出售或再融资 坏的 市场。我们还寻求利率保护，无论是固定利率、利率上限、利率掉期还是其他防止利率上升导致投资下降的机制。

我们所做的许多投资并没有 非常 受费率影响。 我提到了与一家规格住宅开发商的新建筑合作伙伴关系——除了明年利率飙升之外，他们 只是 不会影响我们的回报。 同样，我们投资了合资企业 翻转房屋、土地基金以及其他对利率不太敏感的投资。

我之前写过我为什么 不再担心美联储的行动。我们不断寻找方法 防范下行风险 在我们的投资中， 其中包括 防范利率波动。

被动房地产投资的预测

通货膨胀会卷土重来吗？美联储将如何处理利率？特朗普的政策会帮助还是损害被动房地产投资？债券市场和贷款利率将如何对这些政策做出反应？

我可以分享我的观点：利率看起来不像两个月前那样下降。我认为现在宣布战胜通货膨胀还为时过早。但我认为金融市场以及特朗普会或不会实施哪些政策都存在很大的不确定性，因此预测毫无意义。

我 毫无疑问 那你 对如何做有强烈的意见 特朗普的政策将有助于或损害被动房地产投资。 你可能是对的——或者你自己的政治偏见在某种程度上可能会扭曲你的愿景。

我的首要任务仍然是尽量减少房地产投资的下行风险。我寻找无论如何都会成功的投资 哪条路 未来几年利率将随风而动。

谨防通胀和利率风险，但不要停止投资。如有疑问，请与其他投资者社区一起审查您的投资。我晚上睡得更好，与其他数十位投资者一起审查了交易，并且每笔交易只涉及 5,000 至 15,000 美元 交易。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。