为什么更多的购房者和卖家转向平面经纪人：NPR

很长一段时间以来，在美国买卖房屋通常会这样：卖方将支付一个由买方和卖方代理商分配的佣金，通常总计占销售价格的5％至6％。

该结构的可预测性是有代价的：每笔交易中代理商的大笔费用。在高房价的时候，代理商费用只有一笔销售总额可达数万美元。

对于像吉姆小（Jim Xiao）这样的人来说，太多了​​。他说：“看来房地产经纪人的费用本质上是预期的，固定的。

但是，在强大的全国房地产经纪人协会在8月份解决诉讼之后，游戏的规则发生了变化，同意有关代理商如何补偿的新政策。该诉讼是由密苏里州的一群房屋卖家提起的，他们认为该协会的规则迫使他们支付过多的费用。

肖说，他亲自经历了2023年旧规则的挫败感，当时他帮助父母在没有买家的经纪人的情况下在佐治亚州奥古斯塔（Augusta）购买了两所房屋。这些房屋是新建筑，Xiao试图谈判一个相当于通常交给买方代理商的2.5％的信用，因为他不使用。但是无济于事 – 上市代理把 全额5％的佣金。

Xiao是一名律师，他认为委员会系统会给买方的代理商带来错误的激励措施：价格越高，他们赚的钱就越多。 “这似乎完全倒退，” Xiao说。 “您的经纪人应该代表您，并试图帮助您获得最好的交易。”

因此，当去年出售他的公寓并为他的家人买新家时，肖决定做不同的事情。他找到了一个代理商，他将接受1.5％的委员会出售他的公寓，并耗资10,000美元，以帮助他购买新房。

新规定可能会动摇房地产经纪人对佣金结构的控制

随着新规定在全国范围内进行了一些重大变化，例如肖这样的协议可能会变得越来越普遍。

其中：代理商必须通知买家和卖方，他们的费用是可以商定的。

买方必须与其代理商签署协议，以确定其代理商将如何支付，包括如果卖方不付钱给买方代理商，则买方会这样做。

最后，代理补偿的报价不再出现在用于列出房屋的多个列表服务或MLS的在线数据库中。

这些新规则为收取固定费用的经纪人创造了开幕式。

“购房者和卖家几乎觉得自己被困在使用代理商中，而不是以合理的费用雇用代理商，”在九个州经营的扁平费用经纪人ShopProp Realty的首席执行官Rob Luecke说。

卢克（Luecke）说，他的目标是消除佣金，或者至少使他们降低了很多委员会，“并将电力放回购房者和卖家真正需要的地方。”

对于高端房屋，潜在的节省令人大眼地吸引人。 ShopProp代表了一个买家，他在加利福尼亚州阿瑟顿（Atherton）购买了该国最昂贵的邮政编码的1,020万美元房屋。

买方的代理商通常可能会在该销售上租用2.5％或255,000美元的佣金。但是，相反，买方本人以24.7万美元的折扣形式获得了大部分钱，并向ShopProp支付了7,995美元的固定费用。

卢克（Luecke）说：“那个客户非常高兴。”

固定费用与佣金代理商

卢克（Luecke）表示，ShopProp的业务平均每年增长约26％。

由于ShopProp的每次销售比传统经纪公司要少得多，因此他们的业务面向数量。这意味着一些限制：其“全方位服务”套餐适用于房屋卖家，只有两个开放式房屋。更高的“礼宾”服务提供了一个专门的代理，可以协调包括维修，分期和清洁在内的任务。 ShopProp还提供一些服务，例如MLS上的列表，完全不需要费用。

但是，传统的基于佣金的房地产经纪人说，他们的较高费用值得，因为他们提供了一定的服务水平和固定的专业知识，而扁平业务经纪人不提供。他们还必须与经纪公司分享部分费用，从而减少个人收入。

Leanne Liang是旧金山以外东湾地区有Redfin的经纪人，即使在一个市内，也有许多住房“微型市场”，她说：“如果您搬出半英里，那是一个完全不同的市场。因此，我认为买家可以真正从该地点经历过经验丰富的代理商。”

她建议潜在的买家和卖家应采访传统和平面经纪人的代理商，看看什么感觉很舒服。

她说：“在当今艰难的市场上出售房屋，“这不仅仅是将房子放在MLS上，然后等待要约的进来。在一个充满挑战的市场中，我认为作为代理商的代理商确实为薪水工作。”

到目前为止，经纪人的费用还没有太大变化

尽管有新的规定，但委员会自从九个月前生效以来，委员会并没有太大变化。基于数千笔交易的Redfin的新数据表明，一年中第一季度买方代理委员会的平均佣金为2.4％，这比新规定生效时略高，但比一年前有所下降。 （数据是基于Redfin代理商的销售以及转介合作伙伴代理商的交易，或者买方使用Redfin拥有的Bay Equity房屋贷款的交易。）

不过，在高价房屋中，买方的代理委员会已经下降了。房屋价格在500,000美元到999,999美元之间，从2023年第一季度的平均佣金为2.42％，到今年同期的2.29％。对于超过100万美元的房屋，下降仍然更大：从2023年第一季度的2.36％到2025年同期的2.17％。

Xiao说，他知道担心，如果您雇用低价代理商，他们可能会少做。他说：“但是在整个过程中，她很棒。” “与过去其他房地产经纪人所做的事情相比，她所做的一切，甚至更多。”

并向他的代理商支付固定费用，在他买房时为他节省了14,000美元 – 他可以将这笔钱用于关闭费用。

肖说，您不必像他那样做一个更好的交易，“我认为这确实使所有消费者都被告知并充满信心地说：'嘿，还有其他选择。'”